Размежевание либо разграничение?
«Земле нужен хозяин» – с выводами автора этой статьи («На Западе Москвы», спецвыпуск от 12.09.2014 г.), зам. председателя Совета депутатов муниципального округа Раменки Александра Чуева не согласна его коллега – депутат Марина Ивлиева. Слово оппоненту.
У статьи имелся подзаголовок «Земельные отношения и межевание – важнейшие вопросы эффективного развития Москвы». Тема не могла не привлечь внимание к публикации, однако ее содержание заставило меня написать эту ответную статью, поскольку ее автор перепутал два внешне по названию очень похожих, но содержательно абсолютно разных процесса: межевание застроенных территорий в Москве и разграничение государственной собственности на землю в городе. Между тем это абсолютно разные процедуры, регламентируемые различными правовыми актами и порождающие различные правовые последствия для их участников.
Межевание застроенных территорий
Начнем с процесса межевания застроенных территорий, который очень активно реализуется в Западном округе и в нашем районе Раменки. Как следует из статьи 43 Гражданского кодекса РФ, подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков. В силу части 4 статьи 43 Градостроительного кодекса размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Нормативы эти разнятся в зависимости от года постройки здания – современные нормы «скуповаты», старым зданиям в этом смысле везет больше. Ни о каком разграничении собственности на землю в проектах межевания нет ни слова, поскольку их главное назначение – установить границы земельных участков под многоквартирными жилыми домами, а также резервными участками, предназначенными для застройки.
Практика проведения публичных слушаний по проектам межевания в нашем районе показала, что наиболее спорными и конфликтными являются следующие моменты:
- выделяемые под многоквартирные жилые дома земельные участки по своему размеру ниже уровня нормативной обеспеченности,
- на территории квартала до его межевания уже сформированы и переданы в аренду под застройку земельные участки,
- при установлении границ не учитываются старые акты о выделении земельных участков под строительство жилых домов,
- из состава земельных участков многоквартирных домов изымаются участки с детскими и спортивными площадками, их относят к участкам общего пользования, хотя в Уставе Москвы они к таковым не отнесены.
Публичные слушания по проектам межевания в нашем районе проходят при полном аншлаге – жители соответствующих кварталов очень активно в них участвуют, запрашивают в архиве справки о выделении участков под строительство их домов, подают замечания в окружную градостроительную комиссию. Префектом ЗАО Алексеем Александровым после нескольких обращений наших активистов было принято и принципиальное решение о предварительном обсуждении проектов межевания в согласительных комиссиях, что сейчас и происходит при непосредственном участии управы, жителей и депутатов.
От себя добавлю: 26 сентября 2014 г. Госдумой приняты изменения в Налоговый кодекс, согласно которым не будет платиться ни земельный налог, ни налог на имущество с недвижимого имущества, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома. Это дополнительный стимул для жителей активно участвовать в процессе межевания их кварталов.
Публичная собственность на землю
А теперь несколько слов о другом процессе – о разграничении публичной собственности на землю в Москве. Согласно Конституции РФ и Уставу Москвы земельная собственность в городе существует в двух формах:
1. Государственная, которая состоит из федеральной собственности на территории Москвы (земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения и помещения, в которых размещены органы законодательной, исполнительной и судебной власти Российской Федерации, Генеральная Прокуратура РФ, Центральный банк РФ, Пенсионный фонд РФ и т. п.) и собственности Москвы как субъекта Федерации.
2. Частная – земельные участки, находящиеся в собственности юридических и физических лиц.
Как видно, в перечне существующих в Москве видов публичной собственности на землю отсутствует такой, как муниципальная. Дело в том, что Госдумой 3-го и 4-го созывов, в которую когда-то избирался автор комментируемой мною статьи, был принят так называемый Вводный закон – Федеральный закон от 25.10.2001 № 137ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Согласно нормам этого закона право собственности городов федерального значения – Москвы и Санкт-Петербурга возникает на земельные участки, находящиеся в границах муниципальных образований, входящих в границы этих городов, независимо от факта нахождения на соответствующих земельных участках объектов недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности, и факта предоставления земельных участков юридическим лицам, созданным и находящимся в ведении органов местного самоуправления, то есть принятое в свое время коллегами А. В. Чуева да и им самим федеральное законодательство не позволяет провести требуемое им «размежевание федеральных, региональных и муниципальных земель».
Такой порядок является исключением из общих принципов, заложенных законодателем при разграничении публичной собственности на землю. Оно, это исключение, обусловлено такими факторами, как размещение в городах федерального значения различных институтов и органов государственной власти; огромная плотность населения; относительная территориальная ограниченность данных субъектов РФ; необходимость проведения единой градостроительной политики.
Слово и дело
Следуем далее по тексту статьи моего коллеги. Не могу не согласиться с ним в части предложений о повышении роли местного самоуправления в Москве. 11 апреля 1998 г. Россия ратифицировала Европейскую хартию местного самоуправления, войдя в перечень государств, признающих и гарантирующих на своей территории существование местного самоуправления в соответствии с международно-правовыми нормами и принципами. Однако, несмотря на это, местное самоуправление продолжает оставаться для России все еще новым социально-правовым явлением. Необходимо развивать и расширять материальную базу функционирования муниципалитетов в Москве, менять правовые нормы, регулирующие отношения муниципальной собственности и имущественных прав муниципальных образований. Но начать нужно прежде всего с себя. И поэтому странным выглядит предложение районного депутата о расширении возможностей местной администрации после того, как он сам проголосовал весной этого года за сокращение прав администрации и превращение ее в обслуживающий депутатов аппарат. В данном случае слова автора расходятся с его делами.
И последняя проблема, затронутая в статье, не оставившая меня равнодушной. В предпоследнем абзаце автор призывает «поделить» бесхозную московскую землю между рачительными хозяевами. Но дело в том, что, как указывалось выше, в Москве нет бесхозной земли! Действительно, у нас в районе есть незастроенные территории, относящиеся к так называемым зонам реорганизации. Это и новая территория МГУ, и бывшая промзона рядом с Аминьевским шоссе, и примыкающий к бывшему кинотеатру «Литва» жилой квартал, и т. д. Есть у нас и территории, зарезервированные для создания ООПТ «Долина реки Раменки». Но они все находятся в публичной собственности – федеральной либо региональной. Генеральным планом Москвы определены основные параметры их развития. И жители нашего района, мои избиратели ждут, когда в отношении этих огромных территорий будут разработаны и представлены на публичные слушания проекты их планировок. Чтобы граждане могли реализовать свое право на участие в делах местного самоуправления путем обсуждения основных параметров развития территорий в границах муниципального района Раменки. Такой порядок в полной мере будет соответствовать требованиям закона «О землепользовании в городе Москве» об использовании земель в Москве при условии соблюдения прав и законных интересов населения Москвы.
--
Наше досье
Марина Ивлиева – председатель комиссии Совета депутатов ВМО Раменки по градостроительству, землепользованию и развитию инфраструктуры, кандидат юридических наук, доцент, заведующий кафедрой финансового права юридического факультета МГУ имени М. В. Ломоносова.
У статьи имелся подзаголовок «Земельные отношения и межевание – важнейшие вопросы эффективного развития Москвы». Тема не могла не привлечь внимание к публикации, однако ее содержание заставило меня написать эту ответную статью, поскольку ее автор перепутал два внешне по названию очень похожих, но содержательно абсолютно разных процесса: межевание застроенных территорий в Москве и разграничение государственной собственности на землю в городе. Между тем это абсолютно разные процедуры, регламентируемые различными правовыми актами и порождающие различные правовые последствия для их участников.
Межевание застроенных территорий
Начнем с процесса межевания застроенных территорий, который очень активно реализуется в Западном округе и в нашем районе Раменки. Как следует из статьи 43 Гражданского кодекса РФ, подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков. В силу части 4 статьи 43 Градостроительного кодекса размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Нормативы эти разнятся в зависимости от года постройки здания – современные нормы «скуповаты», старым зданиям в этом смысле везет больше. Ни о каком разграничении собственности на землю в проектах межевания нет ни слова, поскольку их главное назначение – установить границы земельных участков под многоквартирными жилыми домами, а также резервными участками, предназначенными для застройки.
Практика проведения публичных слушаний по проектам межевания в нашем районе показала, что наиболее спорными и конфликтными являются следующие моменты:
- выделяемые под многоквартирные жилые дома земельные участки по своему размеру ниже уровня нормативной обеспеченности,
- на территории квартала до его межевания уже сформированы и переданы в аренду под застройку земельные участки,
- при установлении границ не учитываются старые акты о выделении земельных участков под строительство жилых домов,
- из состава земельных участков многоквартирных домов изымаются участки с детскими и спортивными площадками, их относят к участкам общего пользования, хотя в Уставе Москвы они к таковым не отнесены.
Публичные слушания по проектам межевания в нашем районе проходят при полном аншлаге – жители соответствующих кварталов очень активно в них участвуют, запрашивают в архиве справки о выделении участков под строительство их домов, подают замечания в окружную градостроительную комиссию. Префектом ЗАО Алексеем Александровым после нескольких обращений наших активистов было принято и принципиальное решение о предварительном обсуждении проектов межевания в согласительных комиссиях, что сейчас и происходит при непосредственном участии управы, жителей и депутатов.
От себя добавлю: 26 сентября 2014 г. Госдумой приняты изменения в Налоговый кодекс, согласно которым не будет платиться ни земельный налог, ни налог на имущество с недвижимого имущества, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома. Это дополнительный стимул для жителей активно участвовать в процессе межевания их кварталов.
Публичная собственность на землю
А теперь несколько слов о другом процессе – о разграничении публичной собственности на землю в Москве. Согласно Конституции РФ и Уставу Москвы земельная собственность в городе существует в двух формах:
1. Государственная, которая состоит из федеральной собственности на территории Москвы (земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения и помещения, в которых размещены органы законодательной, исполнительной и судебной власти Российской Федерации, Генеральная Прокуратура РФ, Центральный банк РФ, Пенсионный фонд РФ и т. п.) и собственности Москвы как субъекта Федерации.
2. Частная – земельные участки, находящиеся в собственности юридических и физических лиц.
Как видно, в перечне существующих в Москве видов публичной собственности на землю отсутствует такой, как муниципальная. Дело в том, что Госдумой 3-го и 4-го созывов, в которую когда-то избирался автор комментируемой мною статьи, был принят так называемый Вводный закон – Федеральный закон от 25.10.2001 № 137ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Согласно нормам этого закона право собственности городов федерального значения – Москвы и Санкт-Петербурга возникает на земельные участки, находящиеся в границах муниципальных образований, входящих в границы этих городов, независимо от факта нахождения на соответствующих земельных участках объектов недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности, и факта предоставления земельных участков юридическим лицам, созданным и находящимся в ведении органов местного самоуправления, то есть принятое в свое время коллегами А. В. Чуева да и им самим федеральное законодательство не позволяет провести требуемое им «размежевание федеральных, региональных и муниципальных земель».
Такой порядок является исключением из общих принципов, заложенных законодателем при разграничении публичной собственности на землю. Оно, это исключение, обусловлено такими факторами, как размещение в городах федерального значения различных институтов и органов государственной власти; огромная плотность населения; относительная территориальная ограниченность данных субъектов РФ; необходимость проведения единой градостроительной политики.
Слово и дело
Следуем далее по тексту статьи моего коллеги. Не могу не согласиться с ним в части предложений о повышении роли местного самоуправления в Москве. 11 апреля 1998 г. Россия ратифицировала Европейскую хартию местного самоуправления, войдя в перечень государств, признающих и гарантирующих на своей территории существование местного самоуправления в соответствии с международно-правовыми нормами и принципами. Однако, несмотря на это, местное самоуправление продолжает оставаться для России все еще новым социально-правовым явлением. Необходимо развивать и расширять материальную базу функционирования муниципалитетов в Москве, менять правовые нормы, регулирующие отношения муниципальной собственности и имущественных прав муниципальных образований. Но начать нужно прежде всего с себя. И поэтому странным выглядит предложение районного депутата о расширении возможностей местной администрации после того, как он сам проголосовал весной этого года за сокращение прав администрации и превращение ее в обслуживающий депутатов аппарат. В данном случае слова автора расходятся с его делами.
И последняя проблема, затронутая в статье, не оставившая меня равнодушной. В предпоследнем абзаце автор призывает «поделить» бесхозную московскую землю между рачительными хозяевами. Но дело в том, что, как указывалось выше, в Москве нет бесхозной земли! Действительно, у нас в районе есть незастроенные территории, относящиеся к так называемым зонам реорганизации. Это и новая территория МГУ, и бывшая промзона рядом с Аминьевским шоссе, и примыкающий к бывшему кинотеатру «Литва» жилой квартал, и т. д. Есть у нас и территории, зарезервированные для создания ООПТ «Долина реки Раменки». Но они все находятся в публичной собственности – федеральной либо региональной. Генеральным планом Москвы определены основные параметры их развития. И жители нашего района, мои избиратели ждут, когда в отношении этих огромных территорий будут разработаны и представлены на публичные слушания проекты их планировок. Чтобы граждане могли реализовать свое право на участие в делах местного самоуправления путем обсуждения основных параметров развития территорий в границах муниципального района Раменки. Такой порядок в полной мере будет соответствовать требованиям закона «О землепользовании в городе Москве» об использовании земель в Москве при условии соблюдения прав и законных интересов населения Москвы.
--
Наше досье
Марина Ивлиева – председатель комиссии Совета депутатов ВМО Раменки по градостроительству, землепользованию и развитию инфраструктуры, кандидат юридических наук, доцент, заведующий кафедрой финансового права юридического факультета МГУ имени М. В. Ломоносова.
--
Марина Ивлиева