Мало кто из счастливых обладателей приобретенных квадратных метров думает о том, в какую переделку он может попасть в будущем, решив сделать у себя в квартире перепланировку

Новосел, решивший сломать стены или прорубить дополнительную нишу, не спросив на это разрешения официальных инстанций, рискует оказаться в ситуации, когда такое жилье будет сложно продать. Мы решили рассказать вам, какие проблемы могут возникнуть, если вы намерены продать квартиру с неузаконенными преобразованиями.

ИПОТЕКУ МОГУТ НЕ СОГЛАСОВАТЬ

Банки очень неохотно дают согласие на сделки по ипотеке, если видят на плане БТИ «красные линии» (это значит, что изменения плана квартиры не согласованы). Как правило, отказывают.
И это неслучайно: банки не хотят брать на себя лишние риски.

Как поясняют специалисты, логика банкиров такая: теоретически клиент может нарваться на предписание жилинспекции «вернуть все как было», что означает серьезные расходы — потянуть одновременно их и выплаты по ипотеке может оказаться сложно. Более того, согласно законодательству, если владелец жилья это предписание не выполнит, квартира может быть выставлена на торги. Ни один банк с такой перспективой согласиться не может.

Если банк все же согласится на сделку, «плата за риск», скорее всего, будет заложена в процент по ипотеке, а также в страховку. У потенциального покупателя должно быть ну очень сильное желание купить именно вашу квартиру, чтобы согласиться на переплату.

СКИДКУ ПРИДЕТСЯ ДАТЬ

Если покупатель все-таки нашелся, обычная практика на рынке недвижимости для таких случаев — продавец дает скидку в размере затрат, необходимых для согласования перепланировки (будет ли покупатель реально оформлять бумаги — это уже его дело).

Размер скидки зависит от размаха преобразований. Если никакие несущие конструкции и инженерные коммуникации не затрагивались, ванная, туалет, плита, радиаторы отопления никуда не передвигались — переустройство согласовать достаточно несложно, и размер скидки может быть весьма условным.

Дела хуже, если в жилище сломаны стены, а то и потолок (объединены две квартиры по вертикали, что не такой уж и редкий случай), кухня объединена с гостиной, лоджия превратилась в рабочий кабинет, а посреди жилища появилась еще и сауна. Согласование такой перепланировки, если обращаться за помощью к посредникам, может потянуть и на пару сотен тысяч рублей. Если же заниматься сбором нужных бумаг самостоятельно, то нужно обладать большим количеством свободного времени. При этом не факт, что вы сэкономите. Большинство разрешений имеют «срок годности». И пока вы занимаетесь добыванием одних бумаг, у других он может уже закончиться и платить за них придется повторно.

(!) Даже если вы получили предписание от жилинспекции, остается еще шанс сохранить перепланировку - по решению суда. Это возможно, если в суде удастся доказать, что ваши ремонтные «художества» не представляют опасности для конструкций дома и для жизни и здоровья людей.

ЗАПРЕТНЫЕ ПРЕОБРАЗОВАНИЯ

Как правило, это случается, если ремонтные работы такого рода, что согласовать их в принципе нельзя — подобные преобразования запрещены (см. «На заметку»). И если не так давно продать можно было в принципе что угодно, то сейчас, как говорят эксперты, покупатели начали интересоваться юридической стороной сделки и проявлять осторожность.

Один из самых характерных случаев — когда балкон объединяется с комнатой и туда переносятся батареи. Законным образом согласовать такую перепланировку нельзя. Но даже если это как-то удалось, дамоклов меч над собственником квартиры будет висеть постоянно. Дело в том, что при таком «преобразовании» нарушается циркуляция системы отопления всего дома. И любой из жильцов имеет полное право подать на вас в суд или пожаловаться в жилинспекцию.

Часто сносят вентиляционные короба. В некоторых сериях панелей они образуют выступ на кухне и мешают. В результате все, кто живет ниже «умельцев», остаются без вентиляции.

Ну и, наконец, еще один распространенный «нехороший» вариант — когда квартира с газом переделана в модную нынче студию.
Это также категорически запрещено.

ЗОНЫ РИСКА

Главное, что стоит помнить: если вы купили квартиру с «самопальной» перепланировкой, именно вы (а не бывший владелец) теперь за все эти преобразования и отвечаете, в том числе материально.

Что может случиться и как вообще неузаконенный ремонт обнаруживается?

Больше рисков в том случае, если «неофициальная» перепланировка совсем свежая и грозит неожиданными последствиями. Например, в виде залитых соседей, которые вполне могут пожаловаться в жилинспекцию.

В центре Москвы были случаи, когда в купленных квартирах с евроремонтом вдруг начинали трескаться стены и просаживаться потолки. Причина — неграмотно сделанный предыдущими хозяевами ремонт. Бедолагам-покупателям приходилось восстанавливать все разрушения за свой счет — а это огромные деньги. Плюс иски соседей.

Понятно, что «старая» перепланировка в этом смысле безопаснее — если за несколько лет она не стала причиной каких-то разрушений и никому не помешала, то, скорее всего, и не помешает. Однако гарантий, что в один прекрасный день к вам не появятся претензии, нет и в этом случае.

НА ЗАМЕТКУ

СНОСИТЬ И МЕНЯТЬ КАТЕГОРИЧЕСКИ НЕЛЬЗЯ

Что касается действующих правил перепланировки квартир, то основные запреты определены федеральным законодательством. Итак, вот чего делать нельзя:

- Изменять конструкцию перекрытий в домах типовых серий. А также делать проемы, ниши, отверстия в несущих стенах таких домов, штрабить их.

- Увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (в любых домах), уменьшать их прочность и устойчивость.

- Переносить кухню с газовым оборудованием так, что она оказывается над/под жилыми комнатами соседей (то есть менять местами кухню и любую из жилых комнат в домах с газом запрещено).

- Аналогично с санузлами и ванными комнатами - после переустройства они не должны оказаться над/под жилыми комнатами в квартирах снизу и сверху.

- Запрещены любые преобразования, которые каким-то образом затрагивают общедомовые инженерные и вентиляционные системы или затрудняют к ним доступ. В частности, нельзя:
переносить батареи отопления на застекленные балконы или лоджии;
при обустройстве теплого пола использовать общедомовые системы водоснабжения и отопления;
сносить вентиляционные короба, уменьшать сечение каналов вентиляции.

- Любые изменения, которые могут быть признаны ухудшающими условия проживания других жильцов дома, нарушающими санитарно-гигиенические и эксплуатационные нормы, правила пожарной безопасности и т. п.

ЧЕМ ОБЕРНЕТСЯ НЕЗАКОННАЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКА

- Административный штраф в размере от 2000 до 2500 рублей (Кодекс об административных правонарушениях, статья 7.21). Может браться неоднократно.

- Предписание вернуть жилое помещение в прежний вид (выносит жилинспекция).

- Как крайняя мера, если собственник квартиры все предупреждения и предписания игнорирует, - продажа квартиры с публичных торгов.